Deux mécanismes à ne pas confondre
1. L’indexation annuelle (clause d’échelle mobile)
Elle n’existe que si le bail la prévoit. Chaque année, le loyer suit la variation de l’indice choisi : loyer × indice de comparaison / indice de base. Exemple avec un loyer annuel de 12 000 € HT et l’ILC : 12 000 € × 137,16 (2e trimestre 2026) / 136,81 (2e trimestre 2025) = 12 030,69 €.
La période de variation de l’indice doit correspondre à la durée entre deux révisions : une clause qui compare des indices séparés de deux ans pour une révision annuelle crée une distorsion, et la stipulation est réputée non écrite (Code monétaire et financier, art. L112-1).
2. La révision triennale légale (art. L145-38)
Même sans clause d’indexation, chaque partie peut demander la révision du loyer tous les trois ans. La hausse ou la baisse ne peut pas dépasser la variation de l’ILC ou de l’ILAT intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Seule exception : la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant fait varier la valeur locative de plus de 10 % ; la hausse est alors limitée, pour une année, à 10 % du loyer acquitté l’année précédente.
Exemple : loyer fixé le 28 septembre 2023 à 12 000 €, demande de révision le 29 septembre 2026. Dernier ILC publié à la première date : 1er trimestre 2023 (128,68) ; à la seconde : 2e trimestre 2026 (137,16). Plafond : 12 790,79 € (+6,59 %).
Le choix des indices pour la révision triennale (dernier indice publié à la date de la fixation et à la date de la demande) est celui retenu ici par défaut. Si votre bail désigne un trimestre précis, c’est lui qui compte : le calculateur annuel permet de choisir les trimestres librement.
Le seuil du quart (art. L145-39)
Avec une clause d’échelle mobile, si le loyer a varié de plus de 25 % par rapport au prix fixé contractuellement ou par le juge, la révision peut être demandée à tout moment. Le calculateur le vérifie si vous indiquez le loyer de la dernière fixation.
La clause tunnel, nouveauté de 2026
La loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 a créé l’article L145-38-1 : le bail peut encadrer la variation annuelle de l’ILC, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse. Le texte ne vise que l’ILC.
Le bouclier de 2022-2024 pour les PME
Pour les trimestres du 2e trimestre 2022 au 1er trimestre 2024, la variation annuelle de l’ILC retenue pour réviser le loyer d’une PME était plafonnée à 3,5 % (loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, art. 14, prolongé par la loi du 7 juillet 2023). Les révisions de 2026 ne sont plus concernées. Pour une révision triennale dont la période couvre ces trimestres, la façon d’appliquer ce plafond n’est pas précisée par le texte : le calculateur le signale sans l’appliquer.
Et au renouvellement ?
Le loyer du bail renouvelé obéit à d’autres règles (art. L145-33 et L145-34 : valeur locative, plafonnement à la variation de l’indice, exceptions et lissage). Elles ne sont pas calculées ici.
Indices détaillés : ILC et ICC, ILAT.